Krátkodobé ubytování přes platformy jako Airbnb nebo Booking se stalo běžnou formou využití bytových jednotek ve městech i rekreačních oblastech. V některých lokalitách ale tato praxe naráží na územní plán a definici funkčního využití budov. Co dělat, pokud se v domě objeví pronájmy, které nejsou v souladu s tímto plánem? Tento článek nabízí přehledný návod zejména pro společenství vlastníků jednotek (SVJ) a správce nemovitostí.
1. Zjistěte, jaký režim je ve vašem územním plánu
Každá obec má svůj územní plán, který definuje, zda je dané území určeno pro bydlení, rekreaci, komerční využití, občanskou vybavenost apod. Krátkodobé pronájmy (zejména na několik dnů) se právně často neřadí mezi „bydlení“, ale mezi ubytovací služby.
Doporučujeme:
- Nahlédnout do textové části územního plánu (většinou je dostupná online na stránkách města/obce).
- Zjistit, zda je váš bytový dům v zóně určené výhradně pro bydlení nebo je povolena i smíšená funkce.
- Prověřit kolaudační rozhodnutí – to totiž definuje, zda byl dům nebo konkrétní jednotky schváleny k trvalému bydlení, rekreaci nebo jinému účelu. Pokud je jednotka zkolaudována k bydlení, krátkodobé ubytování může být v rozporu s tímto účelem.
2. Shromážděte podklady a důkazy
Pokud SVJ zjistí, že některý vlastník nabízí byt ke krátkodobému pronájmu a máte podezření na porušení územního plánu, je třeba si připravit konkrétní dokumentaci:
- Výpis z územního plánu.
- Kolaudační rozhodnutí nebo výpis ze stavebního úřadu.
- Důkazy o opakovaném krátkodobém ubytování (např. inzerát na internetu, časté střídání osob v bytě, hluk, stížnosti sousedů).
- Zápisy ze schůzí SVJ, kde se věc řešila.
3. Informujte vlastníka a pokuste se o domluvu
Doporučujeme nejprve oslovit vlastníka neformálně nebo prostřednictvím výboru SVJ. Upozorněte ho na možné porušení územního plánu a kolaudačního rozhodnutí a rizika s tím spojená.
Vhodné je upozornit i na:
- Možnost zásahu stavebního úřadu.
- Ohrožení pojištění domu při provozování ubytovací služby.
- Možné narušování pořádku v domě a snížení kvality bydlení.
4. Podání podnětu na stavební úřad
Pokud domluva selže, může SVJ nebo jednotlivý vlastník podat podnět na příslušný stavební úřad. Ten zkoumá, zda je provoz krátkodobého ubytování v souladu s účelem využití stavby, a zda nedochází k porušení kolaudačního rozhodnutí.
Stavební úřad může:
- Zahájit řízení o odstranění rozporu.
- Vyzvat vlastníka k nápravě.
- Uložit pokutu nebo zákaz činnosti, pokud je provoz v rozporu s právními předpisy.
5. Úprava stanov SVJ (pokud chcete mít větší kontrolu)
Z dlouhodobého hlediska je vhodné zvážit úpravu stanov SVJ, která by omezila nebo zakázala krátkodobé pronájmy. Takové omezení musí být schváleno většinou všech vlastníků, nikoli pouze přítomných na schůzi.
„Jednotku lze využívat pouze k účelu bydlení, nikoliv ke krátkodobému ubytování třetích osob formou opakovaných pronájmů.“
Shrnutí
| Krok | Co dělat | Komu se obrátit |
|---|---|---|
| 1 | Prověřit územní plán a kolaudaci | Obecní úřad, stavební úřad |
| 2 | Zdokumentovat situaci | Výbor SVJ, sousedé |
| 3 | Oslovit vlastníka | Dopis, výzva k nápravě |
| 4 | Podat podnět | Stavební úřad |
| 5 | Změnit stanovy | Valná hromada SVJ |
Potřebujete poradit?
Pokud si nejste jisti, jak ve vaší situaci postupovat, nebo hledáte konzultaci pro vaše SVJ, obraťte se na nás. V Residion se specializujeme na správu, poradenství a právní servis v oblasti rezidenčního bydlení i investičních nemovitostí.
📩 Napište nám na residion@residion.cz