Jak fungují
investice

Rozumět investici dříve, než do ní vložíte peníze.

Dluhopis. Fond. Akcie. Zajištění. Výnos. Likvidita. LTV.

Pojmy, které se v investičních nabídkách používají běžně. Samy o sobě ale neříkají, zda je investice kvalitní nebo bezpečná.

Na této stránce vysvětlujeme základní principy jednoduše a prakticky. Ne proto, abyste se stali finančními analytiky, ale abyste věděli, co kupujete, odkud má vzniknout váš výnos a jaká rizika skutečně nesete.

MENU:

Domluvit konzultaci

Dluhopis

Dluhopis je v principu půjčka společnosti nebo jinému emitentovi.

Investor poskytne peníze a emitent se zaváže:
peníze po určité době vrátit, zpravidla průběžně nebo na konci zaplatit sjednaný úrok.

Například:

Investujete 1 000 000 Kč do dluhopisu s výnosem 8 % p.a. a splatností 3 roky.
To znamená, že emitent má podle podmínek emise zaplatit sjednaný úrok a při splatnosti vrátit jistinu.

Důležitá otázka ale není pouze:

„Kolik dluhopis vydělává?“

Důležitější je: „Z čeho mi společnost peníze a úrok vrátí?“

Co znamená emise dluhopisů

Emise znamená jednoduše vydání dluhopisů.
Společnost například potřebuje 100 milionů Kč.
Místo klasického bankovního úvěru může vydat například:
1 000 dluhopisů po 100 000 Kč.
Pokud je investoři koupí, společnost tím získá kapitál ve výši 100 milionů Kč.
Investor tedy nekupuje část firmy.
Půjčuje jí peníze.

Emitent

Emitent je subjekt, který dluhopis vydává a přijímá od investorů peníze.

Právě jeho schopnost splácet je pro investora zásadní.

Nestačí proto vědět pouze název projektu.

Je potřeba zjistit například:

kdo je skutečným emitentem,
jaký má majetek,
jaké má závazky,
jak hospodaří,
zda má další úvěry,
zda vydal další dluhopisy,
čím jsou závazky zajištěny,
odkud má vzniknout cash flow na jejich splacení.

Úrok a výnos

Úrok je odměna za poskytnutí kapitálu.

Například:

8 % p.a.

znamená 8 % ročně.

U investice 1 000 000 Kč je to nominálně 80 000 Kč za rok před případným zdaněním a dalšími náklady.

Vyšší výnos ale zpravidla znamená, že investor přijímá vyšší riziko.

Proto samotná informace:

„Investice nabízí 10 % ročně.“

není dostatečná.

Musíme vědět, proč musí projekt za peníze platit právě 10 % a zda ekonomika projektu takovou cenu kapitálu unese.

Jistina

Jistina je částka, kterou investor skutečně poskytl.

Pokud investujete 1 000 000 Kč, vaším základním rizikem není pouze to, zda dostanete slíbený úrok.

Hlavní otázkou je:

Dostanu zpět svůj 1 000 000 Kč?

Splatnost

Splatnost určuje okamžik, kdy má být investorovi jistina vrácena.

Například dluhopis může mít splatnost:

1 rok,
3 roky,
5 let.

Dlouhá splatnost znamená, že investor poskytuje kapitál na delší dobu.

Proto je důležité vědět také to, zda lze investici před splatností prodat nebo jinak ukončit.

Likvidita

Likvidita říká, jak snadno můžete svou investici proměnit zpět na peníze.

Například veřejně obchodovanou akcii může být možné prodat během několika sekund.

U neveřejného dluhopisu nebo podílu v projektu může být situace úplně jiná.

Můžete mít investici v hodnotě 1 milion Kč, ale nemusí existovat nikdo, kdo ji od vás právě teď koupí.

To je riziko likvidity.

Proto:

Hodnota investice na papíře není totéž jako peníze na účtu.

Zajištěný dluhopis

Slovo „zajištěný“ zní bezpečně.

Samo o sobě ale nestačí.

Je potřeba vědět:

Čím je dluhopis skutečně zajištěn?

Může jít například o:

nemovitost,
podíl ve společnosti,
akcie,
pohledávku,
ručení jiné společnosti,
jiné aktivum.

A následně je potřeba řešit jeho skutečnou hodnotu a pořadí zajištění.

Zástavní právo

Zástavní právo dává věřiteli možnost uspokojit svou pohledávku ze zastaveného majetku, pokud dlužník nesplní svůj závazek.

Ani zástava ale automaticky neznamená, že investor dostane všechny peníze zpět.

Rozhoduje například:

hodnota zastaveného majetku,
existence dalších zástav,
jejich pořadí,
rychlost jeho prodeje,
náklady případného vymáhání.

LTV

LTV znamená:

Loan to Value – poměr dluhu k hodnotě majetku.

Nemovitost má hodnotu:

10 000 000 Kč

Dluh činí:

6 000 000 Kč

LTV je:

60 %

Obecně platí, že čím nižší LTV, tím větší existuje hodnotový polštář mezi dluhem a hodnotou aktiva.

Ale pouze za předpokladu, že použitá hodnota nemovitosti odpovídá realitě.

Proto je důležité ptát se:

Z čeho byla hodnota aktiva stanovena?

Investiční fond

nvestiční fond sdružuje kapitál investorů a investuje ho podle stanovené strategie.

Fond může investovat například do:

nemovitostí,
společností,
dluhopisů,
úvěrů,
developerských projektů,
dalších aktiv.

Investor tedy nemusí půjčovat peníze jednomu konkrétnímu projektu.

Může investovat do struktury, která následně kapitál rozděluje mezi jednotlivé investice.

SICAV

SICAV je forma investiční společnosti s proměnným základním kapitálem.

V českém prostředí se používá mimo jiné pro struktury investičních fondů.

Jedna struktura může mít různé druhy akcií s rozdílnými právy a ekonomickým významem.

Proto samotné tvrzení:

„Investuji do SICAVu.“

ještě neříká, jakou pozici investor skutečně získává.

FKI

FKI znamená:

fond kvalifikovaných investorů.

Je určen pro kvalifikované investory a může používat širší spektrum investičních strategií než běžné retailové fondy.

Ani statut fondu kvalifikovaných investorů ale není zárukou výnosu ani ochrany před ztrátou.

Stále záleží na:

kvalitě aktiv,
zadlužení,
strategii,
oceňování,
řízení rizik,
lidech, kteří investiční rozhodnutí dělají.

SPV

SPV je účelově založená společnost určená pro konkrétní projekt nebo transakci.

Například:

Fond → SPV → nemovitost

Fond poskytne kapitál SPV a SPV koupí konkrétní nemovitost.

Výhodou může být oddělení jednotlivých projektů.

Pro investora je ale důležité rozumět celé struktuře a vědět:

Kam přesně jeho peníze doputují.

Akcie versus dluhopis

Rozdíl je zásadní.

Dluhopis

Investor je věřitel.

Společnost mu dluží peníze.

Akcie

Investor je vlastníkem určitého majetkového podílu nebo ekonomického práva spojeného s konkrétním druhem akcie.

Výnos proto vzniká jiným způsobem a investor nese jiné riziko.

NAV

NAV znamená:

Net Asset Value – čistá hodnota aktiv.

Velmi zjednodušeně:

majetek
mínus závazky
= čistá hodnota aktiv

U fondů se NAV používá při určování hodnoty investičních akcií.

Důležité ale je také vědět, jak jsou jednotlivá aktiva oceněna.

Cash flow

Cash flow znamená skutečný pohyb peněz.

Projekt může mít vysokou hodnotu majetku, ale současně nedostatek hotovosti.

Například developerský projekt vlastní pozemek a rozestavěnou budovu za stovky milionů korun.

Pokud ale právě nemá peníze na úroky nebo splatné závazky, může se dostat do problémů.

Proto sledujeme nejen:

„Kolik projekt vlastní?“

ale také:

„Kde vezme peníze na své závazky?“

Refinancování

Refinancování znamená nahrazení jednoho financování jiným.

Například:

projekt je nejdříve financován dluhopisem s úrokem 10 %,

po dokončení nemovitosti získá bankovní úvěr za nižší úrok,

z bankovního úvěru původní dluhopis splatí.

Takový model může být naprosto legitimní.

Investor ale musí vědět, zda budoucí refinancování skutečně dává ekonomický smysl.

Diverzifikace

Diverzifikace znamená rozložení kapitálu mezi více investic.

Pokud máte všechny peníze v jednom projektu, jeden problém může ovlivnit celý váš kapitál.

Rozdělení mezi více nezávislých investic může toto riziko snížit.

Neplatí ale:

více investic = automaticky bezpečné portfolio.

Pokud jsou všechny investice ekonomicky propojené, skutečná diverzifikace může být výrazně nižší, než se zdá.

Riziko

Každá investice obsahuje riziko.

Důležité není riziko odstranit — to zpravidla není možné.

Důležité je:

vědět, jaké riziko přijímáte a zda jste za něj dostatečně odměněni.

10 otázek před investicí

Než odešlete peníze, měli byste znát odpověď minimálně na následující otázky:

Komu přesně peníze posílám?
Co za své peníze právně získávám?
Kam budou moje peníze použity?
Z čeho má vzniknout můj výnos?
Z čeho bude vrácena moje jistina?
Jaké závazky má projekt již dnes?
Čím je moje investice zajištěna?
Jaká je reálná hodnota zajištění?
Co se stane, pokud projekt neproběhne podle plánu?
Jak se z investice dostanu ven?

Pokud na některou z těchto otázek nedostanete jasnou odpověď, není správným řešením zvýšit očekávaný výnos.

Správným řešením je nejdříve pochopit riziko.

Výnos není investiční strategie

8 %, 10 % nebo 12 % ročně může na první pohled vypadat atraktivně.

Výnos je ale pouze jedna část investice.

Stejně důležité jsou:

Kapitál → Aktivum → Cash flow → Zajištění → Exit

Teprve když rozumíte celému řetězci, můžete investici skutečně hodnotit.

RESIDION

Nehodnotíme investici podle titulní stránky nabídky

Výchozí situace:
Před plánovanou rekonstrukcí bylo potřeba sjednotit rozsah prací, návaznosti jednotlivých profesí a připravit podklady tak, aby SVJ mohlo kvalifikovaně rozhodovat o dalším postupu.

Zajímá nás zejména:

ekonomika projektu,
hodnota podkladových aktiv,
zdroj výnosu,
zadlužení,
struktura financování,
zajištění,
cash flow,
exit investice,
scénář, pokud se projekt nevyvíjí podle plánu.

Protože dobrá investice není ta, která nabízí nejvyšší procento.

Dobrá investice je ta, u které rozumíte tomu, proč má vydělat a co se stane, pokud nevydělá.

Chcete rozumět tomu, do čeho investujete?

Dluhopis, fond, akcie, výnos, zajištění nebo LTV. Každý z těchto pojmů má svůj význam a může zásadně ovlivnit riziko i výsledek investice.

Vysvětlujeme, jak investice skutečně fungují, odkud vzniká výnos, kde jsou rizika a na co se ptát dříve, než své peníze někam vložíte.

JAK FUNGUJÍ INVESTICE

Domluvit konzultaci

Jak fungují investice

Dluhopis

Akcie

Jak fungují
investice